Mortgate TIPS

昨日また銀行に行って、Mortgage(モーゲージ)の話しを聞いてきた。それを元に今日は色々と借りてもいないお金の返済方法をめぐり１日中計算をしていて、やっと分かったことがある。住宅ローンを借りている人なら、誰でも知っているのかもしれないが、私にとってはこれは大きな解答だった。日本では住宅ローンというと35年ローンなどの長期で払っていくのが普通で、金利も3％程度だし、随分長いこと低金利なので余り負担にならないのかもしれない。それに１度ローンが成立すると、それほど多くの人は借り換えをしたりしないのだろう。カナダではしばらく前なら住宅ローンを組むと12％なんて普通だったらしい。それでもそれ以上の上げ率で住宅の値が上がっていくので、みんな家を買うようだ。その後は低金利が続いていたが、このところまたじわじわ上がってきている。
カナダでは（オンタリオ州だが）まず返済期間(amortization period)は普通最長で25年である。借りる時の金利や支払方法などの条件は6ヶ月、1年、3年、5年、7年などの返済期間よりも短い期間(term)で再契約になる。
例えば、200,000カナダドル(約2000万円)を6%の金利で借り入れるとする。

借入額	返済期間	返済頻度	月返済額	総利息額	摘要
$200000	25年	毎月	$1279.62	$183946	利息が1840万！
$180000	25年	毎月	$1151.66	$165550	頭金差分減らず
$200000	20年	毎月	$1424.38	$141898	利息が減った！
$180000	20年	毎月	$1281.94	$127709	この差！

表を見て、分かる通り、例えば頭金を増やしても、月々の返済額が少し楽になるだけで、合計利息支払金額は増やした頭金分も減ってくれない。(200万円分頭金を増やしても総支払利息は184万円分のみ減)これでは頭金を増やす気にはなれない。ところが同じ額を借り入れても支払い期間を短くしてみるとビックリするほど利息が少なくなる。なのでどうせ頭金を増やすなら、月々の支払額は変えず、頭金を入れて支払い期間を短くするとこんなに差がでる。(増やした頭金は200万円だが総支払利息は562万円も減)
これ以上具体的な数字は載せないが、更に支払頻度を月1回のマンスリーから隔週支払のBi-weekly、更に毎週支払のweekly（この場合、weekly,Bi-weeklyは、1年間の合計支払額がマンスリーの金額×12と等しくなる様にしてある）、Bi-weekly Rapid、weekly Rapid（この場合、マンスリーの支払額を2で割った額を隔週か、4で割った額を毎週支払うため、5週ある月ではマンスリーの支払額より多く支払うため、年間の支払金額が多くなる）と支払頻度を上げるほど、総支払利息を減らすことができる。
今日のところはこの辺で。今回参考にした数字は全てTD Canada TrustのMortgate Calculatorで試算。尚、実際の借入に際しては個々人の条件やその時のレートなどに影響される為、今回の計算式の通りになるとは限りませんので、ご自分の責任の下にお願いいたします。
TDバンクのカリキュレータ : http://www.tdcanadatrust.com/mortgages/afford.html